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公摊面积或将取消!住建部官宣 住宅按套内面积计算

  • 小编:冰冰??来源:安徽楼市??点击:1080
  • 2019-09-14 10:00:00
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买了一箱水果后,发现包装用的纸箱占了1/3分量,我们知道这是欺诈。

但如果买100平方米房子只得70平米,售房者会说 ,这是“常理”。

未来,这个所谓“常理”有望终结。


——?住建部:拟取消公摊面积!——

住建部日前发布一份征求意见稿当中指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来交易。据此,100平方的房子只得70平米的现象有望终结。

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住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。



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《住宅项目规范》指出,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

专家表示,这一政策不会给房屋总价带来太多变化,但在短时间内或许会给买卖双方的心理带来影响。

套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。


——?史上最牛公摊面积:52%!——

提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!

开发商会告诉你:购买的商品房销售面积(建筑面积)=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积(“公摊面积”)!

“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。这个复杂的“公摊面积”,造成了各种各样的问题。比如,物业管理所有的费用本应面向室内部分,但物业费却是按建筑面积收的。


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更有甚者,会选择做大公摊面积——部分开发商以公摊面积为工具,对购房者进行欺诈,利用格式合同条款误导购房者。

可是,由于截至目前国家并没有明确规定公摊系数(公摊面积在建筑面积中所占比例)的上下限,因此在“合法合规”的条件下,开发商可以将公摊面积一再做大,一些案例中的公摊系数简直“丧心病狂”。

根据新华网2010年4月6日报道,当时山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘,公摊系数超过52%,被戏称为“史上最牛”的公摊面积!


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后来,央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”,曝光“最牛公摊面积”事件。

据业主们介绍,买房时,销售人员说,房屋的公摊系数不会超过30%。但是高密市晟晖房产测绘公司对贵宾首府的测绘结果,发现除了1、2层房屋最低公摊系数是0.52,其它楼层是0.56,最高的甚至接近0.85。

据这栋楼的开发商——潍坊福城置业有限公司工作人员解释,这个楼是一个酒店式产权公寓,它不是普通住宅,所以公摊系数必然要高。但是业主在合同里却没有相关说明。

面对业主维权,贵宾首府的工作人员十分硬气:“法律对于公摊上限没有规定”,“你们一百年都退不了房”!

面对多个不合理案例,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》指出,诚然,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。


—— 公摊面积七大乱象 ——

1、公摊计入精装修成售房“潜规则”

北京某楼盘销售人员十分肯定地表示,“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

风井、管道井、设备间……这些公共设施也要收取精装费?近两年来,多地业主由于不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而进行维权,相关视频、照片通过微博、微信广泛传播。

相关维权行为引起地方房管部门关注。专家认为,“公摊纳入精装修计价”的说法存在误读,实际是开发商确定装修总价后倒推出的单价,但因购房合同多按建筑面积计价,因而看起来公摊部分也均担了价格。


2、公摊面积计算“水太深”

北京大学房地产研究中心主任楼建波表示,《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小,导致出现不少乱象。

实际操作中,公摊面积成为买房中最不透明的一项,一些房地产商借机欺诈,面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。


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来源于新华每日电讯


3、公摊系数竟是“伪命题”

专家表示,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。

没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。


4、公摊擅挪作商用成为“糊涂账”

据了解,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。


5、公摊面积动辄再收服务费

公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。


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6、房产税是否应计公摊面积存两难

不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:

一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;

另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。


7、公摊计价销售模式全国采用情况不一

一些专家认为,多年来我国法律界就有声音认为“公摊争议严重影响《物权法》有效实施”,广州、甘肃、北京、重庆都曾出台征求意见稿,尝试推行套内面积计价。

针对公摊问题引发的种种乱象,多位业内专家认为,公摊问题积弊已久,建议按照国际通行的管理方式,分步骤、分阶段逐步进行调整。

只有一个地方做到——重庆。

2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》。该条例的施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款!


—— 这么坑的公摊面积怎么来的?——

据了解,国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积(套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得)来计价的。

如此看来,现在的公摊面积并不合理,也不符合国际惯例。

那么这种做法到底是怎么产生的?又如何得到广泛的执行?今日我在微博上看到流传的“公摊面积”来源。我特地去了解了一下。


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对于公摊面积大家第一时间就想到李嘉诚,李嘉诚曾是香港的首富,传言称他是公摊面积的创始人。

经查阅相关资料发现:其实有2个人被大家广泛认为是公摊面积的“首创者”,除了李嘉诚外,还有一个人就是“香港地王”霍英东!

业内人士分析表示:一开始,香港卖房子一卖都是一栋楼,可想而知,房子几乎卖不出去;开发商开始着急了,后来有一位聪明的开发商想到一个主意,那就是可以一层一层的卖,虽然也卖出去了一部分,但是普通香港人还是无法购买。这时候,霍英东提出了一户一户卖,但是问题又来了,大厦的公共部分怎么分配呢?于是,霍英东再次提出了订立“公共契约”,每一位业主都要对公共部分承担一部分责任,并分担一部分费用。

不过,到底“公摊面积”是由谁首创,到目前为止还没有直接的证据,可以肯定的一点是,“公摊面积”是由深圳从香港学来的,并在内地“发扬光大”!

在住建部公布意见稿时,引发了一阵热议。

舆论在广泛叫好的同时,也有人担心,从成效看,改革会不会“换汤不换药”;有网友甚至调侃:“羊毛出在羊身上,按建筑面积算,每平米一万二,改成套内面积,每平米一万六。”


这么看来的确值得警惕!

其一,房屋总价也许不会仅因为计算标准的不同而改变。毕竟,绿地、道路、楼道等公共部分,是日常生活所必须的,其成本仍将由购房者买单。

其二,也要防止开发商借计价“转轨”哄抬房价,或者借机“压缩”公共活动空间、“缩水”公共空间的建设和服务质量。

公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。

这也不难解释,为何征求意见稿一面世,立刻引发热议。

如何避免“好事变坏事”?唯有更具精细度的法律规范,更有前瞻性的制度设计。


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